天津高院：执行中承租人基于租赁关系对租赁物主张租赁权，实质是阻止受让人对租赁物的占有交付，应按执行标的异议审查

Original 鲜文执行复议与执行异议之诉 2023-09-12

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裁判要旨

执行中承租人基于租赁关系对租赁物主张租赁权，实质是阻止受让人对租赁物的占有交付，应按执行标的异议审查

实务要点

第一、区分执行行为异议和执行标的异议的界限标准，天津高院评价“判断一个异议是实体异议还是程序异议，关键要看异议所依据的基础权利的性质。如果异议指向的对象为执行标的物，且所提异议依据的是所有权或者其他足以阻止执行标的物的转让、交付的实体权利，就构成实体异议。反之，所提异议所依据的基础权利为程序权利，则构成程序异议。”我们认为此种描述过于宏观，司法实践中极易产生不同认识。江苏高院细化审查标准，以租赁权成立时间与抵押或者查封时间的先后区分执行行为异议还是执行标的异议，《江苏省高级人民法院执行异议之诉案件审理指南（三）》1.承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。2.承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。

第二、我们将上述规定分解：1、《审理指南（三）》规定承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。该规定的理由是《查封、扣押、冻结规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行。《物权法》第一百九十条抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2、《审理指南（三）》规定承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。该规定的理由是《物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

第三、案外人（包括利害关系人）或者申请执行人基于租赁权提出执行异议，在异议审查中区分执行行为异议还是执行标的异议成为焦点，执行机构以何种异议标准审查，直接影响执行异议救济途径告知是否正确。例如本案争议焦点“承租人所提执行异议究竟是案外人实体异议还是利害关系人程序异议。”如果是实体异议即标的异议，则按执行异议之诉救济，如果是程序异议即行为异议，则按执行复议救济。天津高院评价“所有的异议从表面上看都是指向执行行为，主张执行行为错误，但区分当事人的异议属于何种性质并决定适用什么程序是人民法院的职责，不能以尊重当事人选择权为由，将本应按照民事诉讼法第二百二十七条审查的异议事项，却按照二百二十五条进行审查。”故，区分承租人提出执行异议的性质至关重要。

第四、执行机构审查租赁物是否带租拍卖是义务，理由是《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。基于拍卖公告是否“带租拍卖”，通常体现为承租人以案外人身份提出带租拍卖，或者申请执行人要求去租拍卖等。“带租拍卖”隐含的先决条件是承租人租赁期内阻止受让人移交占有被执行人的不动产。对此，涉及承租人的租赁实体权利，适用执行标的异议审查，即《民事诉讼法》第二百二十七条审查，救济途径是另行提出执行异议之诉。最高法院（2017）最高法执监335号李建俊、赵文萍借款合同纠纷执行审查类执行裁定书评价“案外人于案件执行过程中对涉案房产主张租赁权，本质是阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应对此进行立案审查，并作出裁定；当事人如对审查结果不服可提起案外人异议之诉，通过异议之诉程序解决涉案房产租赁权相关争议。”

案情介绍

一、天津银行中北支行与银桥公司、李立、安晖金融借款合同纠纷一案，判决银桥公司偿还天津银行中北支行借款本金3500万元及利息等……天津银行中北支行有权申请对银桥公司名下位于北辰区大张庄镇房产及土地使用权依法处置，并对变卖价款享有优先受偿权。执行中裁定拍卖、变卖被执行人银桥公司名下位于天津市北辰区大张庄镇房地产。

赛亿通公司提出执行异议，要求确认其与银桥公司的租赁合同有效，主张其具有优先购买权。听证过程中，赛亿通公司变更异议请求为：请求停止对坐落于天津市北辰区大张庄镇房地产的拍卖。

二、2016年1月1日，赛亿通公司与银桥公司签订编号为YS20160102的《租赁合同》，约定：银桥公司将其位于北辰区大张庄镇津围公路西侧的26199.9平方米的土地使用权及建筑面积18152.63平方米的地上物（包括6号、7号、8号、9号厂房及5号办公楼）一并出租给赛亿通公司使用。租赁期限为20年，自2016年1月1日至2036年12月31日止。年租金60万元，租金采取以租抵债的方式支付。

三、天津一中院认为，依据《最高人民人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“在租赁期内阻止向受让人移交占用被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。首先，关于异议人赛亿通公司主张的涉案《租赁合同》的性质问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则为了收取租金。而本案中，异议人赛亿通公司与被执行人银桥公司签订的《租赁合同》，名为租赁合同实际是双方基于债权债务关系产生的抵偿欠债行为，其实质是以房屋租金抵偿借款。因此，该合同性质不能认定为房屋租赁合同。其次，异议人赛亿通公司依据《租赁合同》要求停止对被执行人所有房地产拍卖的主张，鉴于其依据的《租赁合同》不能认定为房屋租赁合同，故其主张不符合上述规定，该院不予支持。故一中院于2019年4月10日作出（2019）津01执异31号裁定驳回异议人赛亿通公司的异议请求。

裁判要点与理由

天津高院认为，本案争议焦点为：赛亿通公司所提执行异议究竟是案外人实体异议还是利害关系人程序异议。

判断一个异议是实体异议还是程序异议，关键要看异议所依据的基础权利的性质。如果异议指向的对象为执行标的物，且所提异议依据的是所有权或者其他足以阻止执行标的物的转让、交付的实体权利，就构成实体异议。反之，所提异议所依据的基础权利为程序权利，则构成程序异议。从执行实践中看，所有的异议从表面上看都是指向执行行为，主张执行行为错误，但区分当事人的异议属于何种性质并决定适用什么程序是人民法院的职责，不能以尊重当事人选择权为由，将本应按照民事诉讼法第二百二十七条审查的异议事项，却按照二百二十五条进行审查。结合本案来看，赛亿通公司最初就是基于对执行标的物主张租赁权而对法院拍卖裁定提出异议的，该公司异议请求确认其在拍卖涉案房地产时享有优先购买权并继续享有承租权。虽然赛亿通公司后来在法院听证过程中变更异议请求为请求停止对涉案房地产的拍卖，但该公司并没有改变其所提异议的依据仍然是对执行标的物享有租赁权的主张。而租赁权的实质就是主张对租赁物享有占有、使用和收益的权利，该权利属于实体法上的权利，这种依据实体权利而提出的异议应当属于案外人异议，人民法院亦应按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。

综上，一中院异议裁定对赛亿通公司所提异议作为执行行为异议进行审查，适用法律错误，程序不当，应予撤销。

裁定撤销天津市第一中级人民法院（2019）津01执异31号执行裁定书；发回天津市第一中级人民法院重新作出裁定。

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案例索引：天津市高级人民法院（2019）津执复48号“天津市赛亿通贸易有限公司、天津银行股份有限公司中北支行金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书”（审判长钟兴海审判员唱龙龙审判员张宇），载《中国裁判文书网》（20190620）。

法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《物权法》

第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。　

《江苏省高级人民法院关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》

执行实务中法院在拍卖被执行人的不动产时，承租人以对该不动产享有租赁权为由，主张拍卖不破租赁，导致不动产流拍；而申请执行人认为被执行人与承租人恶意串通、虚构租赁法律关系，承租人实际上没有占有使用不动产，或占有使用不动产在申请执行人设立抵押权、法院查封之后，要求法院除去租赁关系继续拍卖变价，尽快实现申请人的合法利益。为了遏制被执行人与承租人通过虚假租赁规避执行行为，保护债权人合法利益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律及相关司法解释的规定，对执行被执行人的不动产时承租人主张租赁权涉及的主要问题作出解答，供实践中参照执行。
一、被执行人与承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并由承租人占有使用该不动产的，法院如何处置？
承租人在申请人对该不动产设立抵押权、法院查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得了该不动产的租赁权，法院在租赁期内带租拍卖。
被执行人与承租人虽在抵押权设立、法院查封之前订立租赁合同并交付使用该不动产，但申请执行人有证据证明，被执行人与承租人之间恶意串通，以明显不合理的低价租赁，或伪造交付租金证据的，适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第2款规定处理。
二、承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，执行法院如何处置？
这种情形下，无论被执行人与承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后，只要承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，法院根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。
三、承租人占有使用不动产有哪些情形？
承租人占有使用不动产主要是指承租人(包括次承租人)已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形。承租人以已向被执行人支付全部租金、以该不动产使用权抵债、已向房产管理部门登记备案、以在该不动产所在地为新设公司营业地址为由主张租赁权，请求法院带租拍卖或拍卖后阻止向受让人移交占有的，而该不动产仍为被执行人或其他人占有使用的，不属于承租人占有使用的情形。
四、在法院带租、除去租赁关系拍卖两种情形下，申请执行人、承租人如何救济？
带租拍卖时，申请执行人提出应当除去租赁关系，对带租拍卖提出异议，法院依据民事诉讼法第225条规定处理。
除去租赁关系拍卖时，承租人提出应当带租拍卖，对除去租赁关系拍卖提出异议，法院依据民事诉讼法第227条规定处理。

《江苏省无锡市中级人民法院关于执行不动产时涉租赁权处理的指导意见》锡中法[2017]122号

为切实保障申请执行人和承租人的合法权益，进一步规范涉租赁不动产的执行程序及执行裁决审查程序，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《人民法院办理执行案件规范》、江苏省高级人民法院《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》等相关法律法规及文件规定，结合执行工作实务，制定本意见。
一、先期公告
（一）现场张贴公告
法院拟对被执行人名下不动产采取强制执行措施，进行评估、拍卖、变卖时，应当在查封不动产现场张贴公告，并做好相关调查及记录。
（二）公告主要内容
1、法院拟拍卖、变卖该不动产以偿还本案债务。
2、如对上述不动产享有抵押权、租赁权、使用权及其它相关权利的，应于指定日期前向法院书面申报权利，并提交相关证据材料（原件及复印件）。材料包括：合同、租金支付情况、占用情况等。
3、如未申报或虚假申报的，将自行承担法律责任。
4、注明执行案号、联系人及联系电话。
二、对租赁权的审查
公告后，有承租人以对该不动产享有租赁权为由进行申报的，执行实施法官应先行审查，作出带租拍卖或除去租赁拍卖的裁定。
（一）支持承租人主张，应带租拍卖的情形
承租人申报租赁权并请求带租拍卖的，在该不动产设立抵押权、法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同、支付合理租金并实际占有使用该不动产，或虽在该不动产设立抵押权、法院查封之后才签订合法有效的书面租赁合同或实际占有使用该不动产，但申请执行人书面同意带租拍卖的，应裁定在租赁期内带租拍卖。
1、租赁合同签订于抵押、查封前可结合下列情形予以审查判断：
①在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经办理了租赁登记备案手续的；
②租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；
③租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的;
④有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉不动产所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。
2、抵押、查封前占有案涉不动产可结合下列情形予以审查判断:
①在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉不动产内居住使用或生产经营的；
②在抵押、查封前已经领取以案涉不动产作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的;
③在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉不动产水电、物业管理等费用的；
④在抵押、查封前已经对案涉不动产根据租赁用途进行装修的;
⑤其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉不动产的;
（二）不支持承租人主张，应除去租赁拍卖的情形
1、承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，无论被执行人、承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后，法院都应根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。
2、被执行人与承租人虽在抵押权设立、法院查封之前订立租赁合同并交付该不动产，但申请执行人有证据证明，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，法院应根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。
值得注意的是，在除去租赁拍卖裁定中，可裁定解除承租人对该财产的占有，但不应在裁定中直接认定租赁合同无效或解除租赁合同。
三、救济路径
执行实施法官对承租人主张的租赁权进行审查判断后作出的书面裁定，应送达承租人及执行案件当事人。裁定书中应告知异议权利、异议期限。如相关当事人在法定期限内提出异议，执行法院应当通过执行异议程序进行审查。
（一）申请执行人异议
申请执行人提出应当除去租赁拍卖，对带租拍卖裁定提出异议的，应由执行裁决法官依据民事诉讼法第225条处理。
（二）承租人异议
承租人提出应当带租拍卖，对除去租赁拍卖裁定提出异议的，应由执行裁决法官依据民事诉讼法第227条处理。
四、后续处理
（一）带租拍卖
带租拍卖的，执行实施法官应提示评估公司评估不动产价值时考虑租赁因素，且在司法拍卖公告中对租赁情况进行公示，主要包括租赁人、租赁期间、租金支付情况等内容。另需对承租人在同等条件下的优先地买权予以保护。
（二）除去租赁拍卖
除去租赁拍卖的，承租人对租赁物进行装潢的，执行实施法官应提示评估公司评估时对装潢部分价值与租赁物原有价值进行区分，在处置拍卖款项时根据案件具体情况决定分配方案。
除去租赁拍卖的，成交裁定生效后，执行实施法官应及时办理买受人与承租人的交接手续。对未搬迁的承租人应以通知书形式告知承租人于限期内自案涉不动产中迁出，将不动产移交给拍卖不动产的买受人。拒不迁出、移交不动产的，强制执行。
值得注意的是，在除去租赁拍卖但租赁合同合法有效的情况下，承租人的租赁权仅为不能对抗强制执行，执行法院仍需保护承租人在同等条件下的优先购买权。
本指导意见自2018年1月1日起施行。

《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》

三、执行异议及执行异议之诉案件的受理及诉讼请求
1、案外人基于以下权利对执行标的提出异议，请求排除执行的，应依据《民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理：
（1）所有权；
（2）共有权；
（3）用益物权；
（4）部分可以阻却执行的留置权、质押权、价差担保物、行权担保物、履约担保物等特殊担保物权；
（5）合法占有；
（6）查封、抵押前设立的租赁权；
2、当事人、利害关系人基于以下事由提出执行异议的，应依据《民事诉讼法》第二百二十五条规定审查处理：
（1）主张对执行标的物享有抵押权或不能阻却执行的留置权、质押权的；
（2）主张对执行标的物享有法定优先权的，如建设工程价款优先权，船舶优先权、税收优先权、划拨土地使用权出让金优先权、民用航空器优先权、受教育者学杂费用优先权、剩余价款优先受偿权等；
（3）主张对被执行人享有普通债权的；
（4）主张对执行标的物虽享有租赁权，但强制执行不影响租赁权的行使，或该租赁权形成于抵押、查封之后的；
（5）《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条规定的权利；
（6）其他程序性权益和不足以排除执行的实体权利等情形。

《江苏省高级人民法院执行异议之诉案件审理指南（三）》

一、案外人基于租赁权提出的执行异议及执行异议之诉案件的处理
1.承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。
承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。
2.承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。因此引发的执行异议之诉案件，根据以下情形进行处理：
（1）承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。
（2）承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。
（3）租赁物具有下列情形的，应分别根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条以及第四条的规定认定租赁合同的效力：
①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；
②未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；
③租赁期限超过临时建筑的使用期限的；
④当事人以房屋租赁应办理登记备案手续为由主张合同效力的。
3.案外人以其在执行标的被设定抵押或被查封之前与被执行人订立租赁合同，且对执行标的实际占有使用为由，提出执行异议及执行异议之诉，具有下列情形之一的，应认定为虚假租赁：
（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；
（2）承租人或者被执行人伪造、变造租赁合同的；
（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的；
（4）承租人或被执行人伪造租金交付或收取证据的；
（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的证据的；
（6）承租人系被执行人的近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。
4.承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约，对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉的，应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：
①租赁合同的订立时间；
②租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；
③租金支付是否违反常理；
④是否办理房屋租赁登记备案手续；
⑤是否存在名为租赁实为借贷情形；
⑥租赁房屋是否实际转移占有使用；
⑦是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。
案涉不动产为被执行人或其他人占有使用，承租人仅以其已向房产管理部门办理登记备案，并将该不动产登记为新设公司营业地址为由主张租赁权的，应认定其未实际占有并使用该不动产。但同时具有下列情形的，应视为承租人实际占有并使用租赁物：
①已经取得对租赁物的实际控制权；
②已在租赁的土地或房屋内从事生产经营活动，包括已将租赁物用于生活、生产、经营或已进行装修等。